Риски при сделках с недвижимостью

Купля-продажа квартиры на вторичном рынке

1. Приобретение имущества в браке.

Необходимо проверить стороны всех предшествующих договоров на предмет того, состояли ли они в браке в момент совершения сделки.

1.1. Если стороны заявляют о том, что в браке не состояли, то необходимо, что бы они предоставили заявление в нотариальной форме о том, что они в браке не состояли.

1.2. Если стороны заявляют, что они в браке состояли, то необходимо предоставить нотариальную копию согласия супруга.

2. Надлежащее исполнение предшествующих договоров.

2.1. Необходимо проверить факт исполнения обязательств по предыдущим договорам, в частности факт полной выплаты средств за квартиру.

Факт полной выплаты денежных средств может подтверждать:

• документ о перечислении денежных средств продавцу покупателем, выданный банком. 
• расписка продавца о получении денежных средств.

3. Проверка наличия лиц, которые могут заявить свои права на квартиру.

3.1. Проверка наличия детей у продавца. В случае если продавец заявляет об отсутствии детей, то необходимо получить соответствующее заявление в нотариальной форме.

3.2. Выписка из домой книги на квартиру.

4. Судебные производства в отношении квартиры.

Проверка баз суда на предмет наличия споров, касающихся квартиры.


5. Банкротство

Проверка не является ли физическое лицо банкротом.

См. Обман при покупке недвижимости Обзор ВС РФ 1(2017)

Рекомендуемая формулировка договора
Продавец подтверждает  и гарантирует, что  не имеет долгов и/или любых иных обязательств,  которые могут повлечь его банкротство  как физического лица, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, в отношении его не начата процедура банкротства, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании  себя банкротом. Продавец подтверждает, что не является ответчиком в суде как физическое лицо, в отношении него не ведется исполнительное производство, а равно уголовное преследование, с возможным предъявлением гражданского иска, вследствие чего, на Квартиру может быть наложен арест, и/или обращено взыскание, или конфискация в пользу государства или третьих лиц. Квартира не входит в состав уставного капитала юридического лица, в отношении которого начата процедура банкротства, реорганизации или ликвидации.

6. Гарантии оплаты коммунальных услуг.

Документы, подтверждающие надлежащие исполнение обязательств по оплате коммунальных услуг.


7. Материнский капитал

Рекомендуемая формулировка договора
Продавец подтверждает и гарантирует, что на приобретение Квартиры не использовались средства материнского капитала, что Квартира не была заложена по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала, а также не имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанной Квартире.

Перечень документов, предоставляемых Продавцом квартиры.

1. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на квартиру (если не предоставляется выписка, указанная в пункте 2).
2. Выписка из ЕГРП об истории сделок с квартирой (Приложение N 2 к приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378).
3. Расширенная выписка из домой книги на квартиру.
4. Копии всех договоров являющихся основанием для перехода права собственности.
5. Копии платежных документов, подтверждающих исполнение обязательство по договорам, являвшихся основанием для перехода права собственности.
6. Документы, подтверждающие согласие супруга на приобретение квартиры, либо документы, подтверждающие, что продавцы не состояли в браке.
7. Кадастровый паспорт на квартиру (в целях проверки проведения перепланировки).
8. Акты приема-передачи квартиры.

См. также:

- Если квартира приобретена на основании договора дарения см. Отмена дарения в связи со смертью одаряемого - Обзор ВС РФ 2(2017).

- Продажа квартиры под арестом см. Обзор ВС РФ 3(2017).

Сделки с нежилыми помещениями

Основания для признания постройки самовольной:

- На пристройку к жилому дому необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (см. Обзор ВС РФ 2(2017) Согласие собственников на реконструкцию многоквартирного жилого дома).

Видео

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Добросовестный приобретатель квартиры