Согласно пункту 3.1.9 договора аренды арендатор обязан не производить перепланировку и (или) переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и в установленных законом случаях с иными уполномоченными организациями.
В ходе проведения выездной проверки истцом было установлено, что в нарушение пункта 3.1.9 договора аренды ответчик произвел перепланировку, факт осуществления которой отражен в акте осмотра здания, сооружения от 16.09.2015.
Согласно данному акту на первом этаже демонтированы перегородки между помещениями N N 4, 5, 20, 27, 39, 41; в помещении N 26 демонтирована раковина и два санузла; в подвале демонтированы перегородки между помещениями N N 6, 17, 61, 171; в помещении N 13 установлены перегородки с образованием дополнительного помещения.
В адрес ответчика 23.09.2015 было направлено письмо с требованием в срок до 01.10.2015 привести нежилое помещение в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом.
В связи с неисполнением данного требования истец на основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ направил ответчику предложение о расторжении договора аренды, которое оставлено без внимания.
Оценив материалы дела в их совокупности, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что истец не представил доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений арендатором условий договора аренды.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2016 г. по делу N А03-21693/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2016 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула на решение Арбитражного суда Алтайского края от 17.03.2016 (судья Лихторович С.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 (судьи Фертиков М.А., Жданова Л.И., Шатохина Е.Г.) по делу N А03-21693/2015 по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656043, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Гоголя, д. 48, ИНН 2202000060, ОГРН 10222017703814) к Межрегиональной общественной организации восстановления культурных и исторических ценностей "Общее дело" (656002, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Воровского, д. 138, ИНН 2222995914, ОГРН 1142225900618) о расторжении договора аренды, об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние и об обязании освободить нежилое помещение.
Суд
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Межрегиональной общественной организации восстановления культурных и исторических ценностей "Общее дело" (далее - МООВКИЦ "Общее дело") о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) от 13.04.2015 N 203 (далее - договор аренды), расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Воровского, 138, общей площадью 490,2 кв. м; об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние в соответствии с техническим планом, приложенным к договору аренды; об обязании освободить нежилое помещение; на случай неисполнения судебного акта определить размер присуждения денежных средств и установить прогрессивную шкалу.
Исковые требования со ссылками на статьи 307, 309, 330, 395, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды, ответчик без согласования с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов произвел перепланировку арендуемых помещений.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17.03.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
Комитет, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Заявитель считает обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными.
Комитет указывает, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды, так как он без согласования с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов произвел перепланировку арендуемых помещений, что является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.
Заявитель полагает, что выводы судов о том, что допущенные ответчиком нарушения условий договора не повлекли для комитета ущерба, не обоснован, поскольку, заключая договор аренды, комитет рассчитывал на то, что перепланировка ответчиком без его согласия производиться не будет, и конструктивное состояние помещения будет находиться в переданном состоянии.
По мнению комитета, действия ответчика представляют собой перепланировку.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между комитетом (арендодатель) и МООВКИЦ "Общее дело" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в арендное пользование нежилое помещение площадью 490,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Воровского, 138, для использования под деятельность прочих общественных организаций, не включенных в другие группировки, с целью размещения офиса (пункт 1.1 договора аренды).
Срок аренды установлен с 02.05.2015 по 01.05.2018 (пункт 1.2 договора аренды).
В соответствии с пунктом 3.1.5 договора аренды арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения и инженерных коммуникаций внутри помещения, а также фасада здания в соответствии со строительными нормами и правилами под контролем комитета жилищно-коммунального хозяйства, поддерживать помещение в состоянии, пригодном для использовании в соответствии с целевым назначением.
Согласно пункту 3.1.9 договора аренды арендатор обязан не производить перепланировку и (или) переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и в установленных законом случаях с иными уполномоченными организациями. Реконструкция и иные неотделимые улучшения, производимые арендатором, являются муниципальной собственностью. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.
На основании пункта 1.4 договора аренды имущество было передано ответчику по акту приема-передачи 02.05.2015.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.05.2015, о чем имеется отметка регистрирующего органа.
В ходе проведения выездной проверки истцом было установлено, что в нарушение пункта 3.1.9 договора аренды ответчик произвел перепланировку, факт осуществления которой отражен в акте осмотра здания, сооружения от 16.09.2015.
Согласно данному акту на первом этаже демонтированы перегородки между помещениями N N 4, 5, 20, 27, 39, 41; в помещении N 26 демонтирована раковина и два санузла; в подвале демонтированы перегородки между помещениями N N 6, 17, 61, 171; в помещении N 13 установлены перегородки с образованием дополнительного помещения.
В адрес ответчика 23.09.2015 было направлено письмо с требованием в срок до 01.10.2015 привести нежилое помещение в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом.
В связи с неисполнением данного требования истец на основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ направил ответчику предложение о расторжении договора аренды, которое оставлено без внимания.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
По статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Оценив материалы дела в их совокупности, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что истец не представил доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений арендатором условий договора аренды.
При этом, судебные инстанции правильно отметили, что ответчик неоднократно обращался к истцу по вопросу согласования произведенной перепланировки.
Судебные инстанции правомерно исходили из того, что истцом не представлено бесспорных доказательства того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества.
Как правильно отметили судебные инстанции, согласно техническому заключению ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ по Алтайскому краю" от 25.12.2015 N 2263/171215/02/1006 выполненные работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не снижают несущей способности здания в целом, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозы их жизни или здоровью и могут быть признаны допустимыми.
Кроме того, Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула в ответе от 27.01.2016 N 12396-з/к-01-24 указал, что в соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 17.03.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 по делу N А03-21693/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
Комментариев нет:
Отправить комментарий
Примечание. Отправлять комментарии могут только участники этого блога.