Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Комментарий к статье 654 Гражданского кодекса РФ 
на основании судебной практики

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49

"Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении"

Пункт 4:

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор об аренде нежилого помещения. По договору истец обязался ежемесячно возмещать ответчику фактически понесенные расходы по обеспечению теплоэнергией, которые оплачивались в составе арендной платы на основании счетов, предъявляемых ответчиком.

При проверке обнаружилось, что ответчик включал в расчет ряд отчислений, не предусмотренных договором.

Арендатор обратился с иском о возврате излишне уплаченных денежных средств на основании статьи 1102 ГК РФ как неосновательно полученных ответчиком. Арбитражный суд удовлетворил требования истца.

Ответчик оспорил решение. По его мнению, при вынесении решения суд не учел, что стороны связаны договорными отношениями. Нарушения договорных обязательств по общему правилу влекут взыскание убытков. У суда отсутствовали основания для применения норм о неосновательном обогащении к отношениям сторон по договору.

Отклоняя жалобу, апелляционная инстанция указала, что статья 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил главы 60 Кодекса к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Оплата была произведена в связи с договором, но не на основании его, так как договором не предусматривалась обязанность арендатора возмещать включенные в счет расходы.

Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, суд обоснованно руководствовался положениями статьи 1102 ГК РФ.

Если в договоре аренды помещений нет условия о плате за участок, вносить ее не нужно (Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015)

Обзор судебной практики ВС РФ № 4 за 2016 год от 20 декабря 2016 г.

Если иное не установлено законом или договором, предусмотренная договором аренды здания (сооружения, помещения) арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду.


Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2015)
Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.


"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)
Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Определение ВС РФ от 16 июня 2020 г. N 310-ЭС19-16588

Если договор аренды не зарегистрирован по вине арендодателя и арендатор в связи с этим не может использовать земельный участок для строительства (не может получить необходимую разрешительную документацию), то это освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

Постановление ФАС МО от 17 июля 2017 г. по делу N А41-35746/2016
Суд признал договор недействительным потому, что в договоре была слишком высокая арендная плата.

Обзор ВС РФ N 3 (2020) пункт 29. 

Обязанности по внесению платы при заключении договора о развитии застроенной территории корреспондирует обязанность по предоставлению земельного участка и обеспечению возможности осуществления строительства. При невозможности осуществления строительства по обстоятельствам, за которые отвечает публично-правовое образование, такая плата подлежит возврату застройщику.