1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Комментарий к статье 609 Гражданского кодекса РФ
на основе судебной практики
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
(п. 14 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)
Фактически суд признал, что для возникновения обязательств из не зарегистрированного долгосрочного договора достаточно просто его исполнение в течение определенного срока.
- Не зарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимости не всегда признается незаключенным. (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.07.2016 N Ф10-2324/2016 по делу N А54-5021/2015)
Обзор ВС РФ № 2(2018) пункт 25.
Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Если договор аренды не зарегистрирован по вине арендодателя и арендатор в связи с этим не может использовать земельный участок для строительства (не может получить необходимую разрешительную документацию), то это освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.
Недавно узнала (правда со слов коллеги), что регистрации подлежит договор аренды исключительно с изолированной площадью. Правда ли это и какими нормативными актами регулируется. Ранее принимала участие в заключении договора аренды под банкомат на открытой площади в здании бизнес центра, но они были сроком на 11 месяцев. Возможно ли заключение долгосрочного договора аренды с неизолированной площадью?
ОтветитьУдалитьЭтот комментарий был удален автором.
Удалить