1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Комментарий к статье 651 Гражданского кодекса РФна основе судебной практики
1. При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК (Подробнее).
Таким образом президиум ВАС РФ фактически приравнял краткосрочный договор аренды с условием об автоматической пролонгации на очередной срок к долгосрочному договору аренды, так как краткосрочный договор аренды в таком случае дает фактически точно такие же гарантии как и зарегистрированный долгосрочный договор аренды.
Однако остается вопрос в случае если в договоре аренды предусмотрена обязанность по продлению договора аренды, заключенного на 360 дней не менее 10 раз, в вправе ли сторона отказаться от такого продления? Если Сторона не вправе отказаться от такого продления, тогда в чем отличие подобного "краткосрочного договора аренды" от долгосрочного договора аренды и не будет ли это фактически являться притворной сделкой?
В случае если такой краткосрочный договор аренды будет признан притворной сделкой в соответствии со статьей 170 ГК РФ, тогда к ней будут применяться правила, которые применялись бы для договора заключенного на 10 лет, включая правило о государственной регистрации такого договора, что в свою очередь приведет к признанию такого краткосрочного договор аренды незаключенным.
2. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (Подробнее) .
3. Для регистрации расторжения договора аренды не нужна нотариальная доверенность (Постановление арбитражный суд западно-сибирского округа от 27 января 2016 г. по делу N А46-1359/2015).
Не зарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимости не всегда признается незаключенным. (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.07.2016 N Ф10-2324/2016 по делу N А54-5021/2015)
Однако остается вопрос в случае если в договоре аренды предусмотрена обязанность по продлению договора аренды, заключенного на 360 дней не менее 10 раз, в вправе ли сторона отказаться от такого продления? Если Сторона не вправе отказаться от такого продления, тогда в чем отличие подобного "краткосрочного договора аренды" от долгосрочного договора аренды и не будет ли это фактически являться притворной сделкой?
В случае если такой краткосрочный договор аренды будет признан притворной сделкой в соответствии со статьей 170 ГК РФ, тогда к ней будут применяться правила, которые применялись бы для договора заключенного на 10 лет, включая правило о государственной регистрации такого договора, что в свою очередь приведет к признанию такого краткосрочного договор аренды незаключенным.
2. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (Подробнее) .
3. Для регистрации расторжения договора аренды не нужна нотариальная доверенность (Постановление арбитражный суд западно-сибирского округа от 27 января 2016 г. по делу N А46-1359/2015).
Не зарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимости не всегда признается незаключенным. (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.07.2016 N Ф10-2324/2016 по делу N А54-5021/2015)
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
(п. 14 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)
Если договор аренды не зарегистрирован по вине арендодателя и арендатор в связи с этим не может использовать земельный участок для строительства (не может получить необходимую разрешительную документацию), то это освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.
Комментариев нет:
Отправить комментарий
Примечание. Отправлять комментарии могут только участники этого блога.