Предварительный договор аренды недвижимого имущества

Предварительный договор 

аренды недвижимого имущества №_____

г.    _________         

«___» _________ 201_ года

Открытое акционерное общество «__________», свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия   __________     №     __________   , выдано Инспекцией Федеральной налоговой службы по г.      __________    ОГРН   __________    , свидетельство о постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации серия                            №                            выдано  Инспекцией Федеральной налоговой службы по г.   __________       ИНН/КПП    __________     /     __________  , в лице заместителя генерального директора     __________     , действующей  на основании доверенности №  __________ от   __________    ., именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и                                                                                                                

__________ именуемый в дальнейшем «Арендатор», совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является обязательство заключить в будущем Основной договор,  далее «Основной договор аренды» на помещения (далее, «Помещение»), находящиеся в нежилом здании строящегося торгово-развлекательного центра «__________», по адресу:                            (Далее по тексту «Здание», «Торговый центр», ТЦ, ТРЦ) общей проектной площадью                            кв. м., расположенного на земельном участке общей площадью    __________   кв. м., кадастровый номер   __________  , категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях строительства торгово-развлекательного центра. Указанный Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве аренды  на основании договора аренды земельного участка №                           от                            г . ,  заключенного на основании Постановления мэра г.  __________    №   __________ от     __________ .

1.2. Помещение на момент подписания Договора имеет общую проектную площадь __________  в. м и расположено на __________  таже Здания,  что указано графически в Приложении №1 к Договору. 

1.3. Все существенные условия Основного договора аренды согласованы Сторонами в Приложении №2 к  Договору. 

1.4. Стороны обязуются заключить Основной договор аренды в течение __________  __________ ) рабочих дней со дня регистрации права собственности Арендодателя на Торговый центр.

1.5. Основной договор аренды будет заключен сроком на __________  (__________ ) лет с даты передачи Помещения в аренду.

1.6. В случае если при заключении Основного договора аренды  площадь Помещения, передаваемого в аренду, по результатам технической инвентаризации изменится по сравнению с тем, как она определена в Договоре, Стороны обязуются заключить Основной  договор аренды, в котором в качестве объекта аренды будет выступать Помещение с уточненной площадью.

 Точная площадь Помещения для целей исчисления Базовой арендной платы и Эксплуатационных расходов измеряется от поверхности внутренней стены до поверхности внутренней стены (включая колонны, перегородки и т.д.).

1.7. Помещение будет передано Арендатору для использования его исключительно в соответствии с предметом Коммерческой деятельности Арендатора, в целях организации и осуществления торговой деятельности по продаже                                              под торговой маркой «__________».

2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Арендодатель обязан до заключения Сторонами Основного договора аренды зарегистрировать свое право собственности на Торговый центр.

2.2. Арендодатель обязуется в течение 15 рабочих дней  с даты  регистрации права собственности на Здание направить Арендатору 3 (три) экземпляра подписанного, скрепленного печатью со своей Стороны Основного договора аренды, составленный по форме, согласованной в Приложении № 2 к Договору со всеми приложениями, а также необходимый пакет документов для сдачи Основного договора аренды на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _______________ .

2.3. Арендатор в течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней с даты получения от Арендодателя подписанного со стороны последнего Основного договора аренды и документов, обязуется передать Основной договор аренды в необходимом количестве экземпляров со всеми прилагаемыми документами, необходимыми для его государственной регистрации в регистрирующий орган. Государственная регистрация Основного договора аренды осуществляется за счёт Арендатора.

2.4. Основной договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует в качестве Краткосрочного договора аренды, заключенного на срок, не превышающий 11 месяцев, до даты его государственной регистрации. Краткосрочный договор аренды заключается Сторонами сроком действия до момента государственной регистрации Основного договора аренды на условиях, предусмотренных Приложением № 2 к Предварительному договору, за исключением срока аренды и связанных с этим обязательств  Сторон. 

2.5. Настоящим Арендатор дает свое согласие на то, что Арендодатель может в любое время передать все свои права и обязанности по Предварительному договору, в том числе право на заключение  Основного договора, организации, входящей в аффилированную Арендодателю группу лиц.

  3. ПЛАТЕЖИ ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор обязан компенсировать Арендодателю расходы по оплате за потребленные Арендатором коммунальные услуги за период осуществления работ, предусмотренных в ст. 4 настоящего Договора в Помещении, по тарифам, установленным специализированными организациями, осуществляющими снабжение коммунальными услугами. 

3.2. Коммунальные услуги включают в себя снабжение Помещения электроэнергией, отоплением, водой.

3.3. Компенсация расходов по оплате за коммунальные услуги производится Арендатором в соответствии с показаниями приборов учета, установленными Арендатором своими силами и за свой счет в Помещении Арендатора, или расчетным путем в соответствии с Приложением № 6 к настоящему Договору ежемесячно в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента выставления счёта Арендодателем.

3.4. Датой начала начисления коммунальных услуг является дата подписания Сторонами Акта Доступа в Помещение.

3.5. Для обеспечения исполнения Арендатором обязательств по настоящему Предварительному Договору, Основному договору  Арендатор обязуется перечислить Арендодателю Обеспечительный платеж в размере Постоянной части Арендной платы за                             месяца аренды, а именно, ____________ (____________) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС 18% -____________ рублей ____________  коп., и разовый платеж за открытие магазина, а именно ____________  (____________) рублей 00 коп., в т.ч. НДС 18%- ____________ рублей ____________ коп.,  в следующем порядке:

• Сумма ____________  (____________) рублей  00коп., в т.ч. НДС 18%- ____________ рублей ____________ коп., подлежит уплате в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания Сторонами Настоящего договора.

• Сумма ____________ (____________) рублей 00коп., в т.ч. НДС 18%- ____________ рублей ____________ коп., подлежит уплате в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания Сторонами Акта доступа.

• Сумма ____________ (____________) рублей 00 коп., в т.ч. НДС 18%- ____________ рублей 10 коп., в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания Сторонами Акта доступа. 

На сумму Обеспечительного платежа не начисляются какие-либо проценты. Обеспечительный платеж не является задатком.

3.6.  При заключении Сторонами Основного договора, часть уплаченного Обеспечительного платежа в сумме ____________ (____________) рублей  00коп., в т.ч. НДС 18%- ____________ рублей ____________ коп.,  зачитывается  в качестве уплаты постоянной части арендной платы за первый месяц аренды, а часть уплаченного Обеспечительного платежа в сумме ____________  (____________) рублей 00коп., в т.ч. НДС 18%- ____________ рублей ____________ коп., зачитывается  в сумме ____________  (____________) рублей  00коп., в т.ч. НДС 18%- ____________ рублей 20 коп., в качестве уплаты постоянной части арендной платы за второй  месяц аренды, а в сумме ____________ (____________) рублей  00коп., в т.ч. НДС 18%- ____________ рублей ____________ коп. качестве  Возвратного депозита.

3.7. Возвратный депозит находится в пользовании Арендодателя в течение всего срока аренды. Возвратный депозит служит гарантией своевременного и надлежащего исполнения Арендатором всех принятых на себя обязательств по Основному договору и будет соразмерно зачтен в счет оплаты Базовой  части арендной платы за последний месяц аренды.

4.  РАБОТЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ И АРЕНДАТОРА

4.1. Для начала строительных работ по подготовке Помещения (далее - Подготовительных работ) Арендодатель обязуется предоставить Арендатору не позднее чем за 90 дней до даты доступа исходную информацию, относящуюся к Помещению и его инженерным системам. 

4.2. Для подготовки Помещения к осуществлению Арендатором коммерческой деятельности (далее «Коммерческая деятельность) Арендатор не позднее 30 (тридцати) дней с даты предоставления информации согласно п. 4.1 обязуется изготовить и передать на согласование Арендодателю документацию (далее «Документация Арендатора»), которая представляет собой  архитектурно-планировочное решение, дизайн-проект, проект внутреннего электроснабжения, проект вентиляции и кондиционирования, проект по водоснабжению и канализации Помещения Арендатора. Арендодатель обязан согласовать Документацию Арендатора, либо направить в адрес Арендатора письменные замечания в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения Документации Арендатора. Арендатор обязуется устранить указанные замечания в течение 7 (Семи) календарных дней с даты их получения от Арендодателя.

Документация Арендатора направляется в бумажном и электронном виде.

4.3. Арендодатель в срок не позднее, чем за 90 дней (Дата доступа) до даты Открытия обязуется предоставить Арендатору право доступа в Помещение, а Арендатор обязуется принять Помещение в дату доступа. В Дату доступа Стороны подписывают Акт доступа по форме, установленной в Приложении № 4.

4.4. Арендатор обязан строго соблюдать установленный порядок допуска Арендатора (подрядчиков арендатора) на строительную площадку (Приложение № 4А).

4.5. После подписания Акта доступа Арендатор в течение 90 дней с Даты доступа обязан выполнять в Помещении Подготовительные работы в соответствии с Разделительной ведомостью разграничения ответственности при производстве работ (Приложение № 3).

В случае производства Арендатором работ, не согласованных с Арендодателем, а также производства Подготовительных работ с нарушением положений настоящего Предварительного договора, Арендодатель имеет право потребовать от Арендатора переделать результат работ, приостановить Подготовительные работы, ограничить доступ Арендатора и его подрядчиков в Помещение до момента полного исправления соответствующего нарушения. Арендодатель направляет вышеуказанные требования Арендатору в письменном виде, в котором указывает срок исправления допущенных нарушений. При этом Арендодатель вправе потребовать возмещения всех убытков, явившихся следствием таких нарушений. При этом приостановление Арендодателем Подготовительных работ в соответствии с настоящим пунктом не является основанием для продления срока Подготовительных работ Арендатора и продления срока начала Коммерческой деятельности Арендатора в Помещении.

4.6. Арендодатель и Арендатор обязаны выполнить работы, указанные в Разделительной ведомости (Приложение №3), до Даты открытия ТРЦ.

4.7. Арендодатель обязан предоставить Арендатору к дате открытия ТРЦ возможность размещения рекламно-информационного оборудования и материалов в соответствии с Приложением № 5. 

5. ОТКРЫТИЕ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА 

 И НАЧАЛО КОММЕРЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

5.1. Арендодатель обязуется открыть Торговый центр для посетителей  не позднее ____________ 201_г. (далее «Дата открытия»).

Арендодатель вправе, без применения к нему штрафных санкций, переносить Дату открытия, но не более чем на 6 (Шесть) месяцев, предварительно уведомив Арендатора о переносе Даты открытия за 30 дней до установленной Даты открытия. 

5.2. Арендатор берет на себя обязательство открыть Помещение для начала Коммерческой деятельности в Дату открытия ТРЦ, при условии выполнения всех обязательств со стороны Арендодателя по предоставлению Помещения и обеспечению условий выполнения Подготовительных работ. 

Арендатор вправе открыться раньше даты открытия Торгового центра, но не ранее ввода ТРЦ в эксплуатацию, при условии выполнения Арендатором подготовительных работ, с уведомлением Арендодателя о дате открытия магазина Арендатора не позднее, чем за 14 дней до даты открытия.

5.3. Если Коммерческая деятельность будет начата до регистрации права собственности на ТРЦ в ЕГРП, то до начала ведения Коммерческой  деятельности  Стороны  заключают соглашение о пользовании Помещением (далее «Соглашение») на условиях, указанных в Приложении № 2 к Договору, с учетом особенностей такого Соглашения. Срок действия Соглашения  устанавливается до подписания Сторонами Основного договора аренды. 

5.4. С даты начала Коммерческой деятельности Арендатор уплачивает Арендодателю платежи, согласно Приложению № 2 к Договору.

5.5. Арендодатель и Арендатор обязаны к Дате открытия выполнить все Подготовительные работы, обеспечить работоспособность всех инженерных систем в соответствии с Приложением № 3 и подписать Акты о выполнении соответствующих работ и работоспособности систем.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами своих обязательств по Настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с условиями Настоящего договора и действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае отказа или уклонения одной из Сторон от заключения Основного договора, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием исполнить обязательства по Настоящему договору и о понуждении заключить Основной договор.

В случае просрочки открытия Помещения для посетителей, Арендатор уплачивает Арендодателю  штраф в сумме 50 000 рублей за каждый день просрочки

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора  в случаях:

• просрочки Арендатором уплаты Обеспечительного платежа на 10 (десять) банковских дней и  более;

• в случае необоснованного уклонения либо отказа  Арендатора от заключения Основного договора аренды, в том числе на условиях, согласованных Сторонами в Договоре и Приложениях к нему;

• в случае необоснованного уклонения либо отказа Арендатора от подписания Акта доступа;

• Магазин Арендатора не будет открыт для посетителей в Дату открытия ТЦ либо в иную согласованную сторонами дату;

• В случае расторжения Соглашения по вине Арендатора;

• Арендатор откажется от заключения Соглашения на условиях и в сроки, согласованные Сторонами в Договоре.

В том случае, если Договор будет расторгнут Арендодателем по основаниям, установленным настоящим пунктом, сумма Обеспечительного платежа, уплаченного Арендатором, не возвращается.  Расходы Арендатора, понесенные последним при осуществлении Подготовительных работ, не возмещаются.

7.2. Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в любом из  случаев, если:

• Арендодатель будет уклоняться либо откажется от заключения Основного договора аренды;

• Торговый центр не будет открыт для посетителей в Дату открытия либо в иную согласованную сторонами дату;

• Арендодатель не передаст Объект по Акту доступа Арендатору в срок, согласованный Сторонами; 

• Арендодатель откажется от заключения Соглашения на условиях и в сроки, согласованные Сторонами в  Договоре;

• В случае расторжения Соглашения по вине Арендодателя;

7.3. В случае расторжения Договора Арендатором по основаниям, указанным  в пункте 7.2. Договора, а также в случае, если Основной договор аренды не будет заключен Сторонами не по вине Арендатора, Арендодатель обязуется возвратить Арендатору сумму Обеспечительного платежа, уплаченного Арендатором в рамках Договора, а также сумму документально подтвержденных расходов Арендатора, понесенных последним при осуществлении Подготовительных работ. 

Расходы на проведение Подготовительных работ возмещаются Арендодателем только в случае, если сметная стоимость затрат Арендатора на проведение Подготовительных работ в Помещении рассчитана с применением Федеральных сметных нормативов (_______________), с предоставлением Арендодателю актов по форме КС-2 и справок по форме КС-3.

7.4. В случае одностороннего отказа любой из Сторон от исполнения Договора по основаниям, установленным в пунктах 7.1. и 7.2. Договора, инициирующая Сторона направляет другой Стороне соответствующее уведомление с указанием причины одностороннего отказа от исполнения Договора. Договор считается прекращенным по истечении 15 (пятнадцати) календарных дней с даты получения другой Стороной указанного уведомления.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. При подписании настоящего Договора, Арендатор обязуется предоставить Арендодателю следующие документы и информацию:

-  нотариально заверенные копии учредительных документов, включая все изменения и дополнения к ним (новую редакцию);

- нотариально заверенные копии свидетельства о государственной регистрации Арендатора, включая свидетельства о регистрации изменений, вносимых в учредительные документы Арендатора, и (или) внесения в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений об Арендаторе, но не связанных с изменениями учредительных документов Арендатора;

- оригинал или нотариально заверенную копию выписки из ЕГРЮЛ, датированную не позднее, чем за 10 (Десять) календарных дней до заключения настоящего Договора Аренды; 

- нотариально заверенную копию свидетельства о постановке на учет Арендатора в налоговых органах;

- надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего настоящий Договор, в том числе протокол общего собрания акционеров (участников) Арендатора об избрании руководителя (директора, генерального директора, президента);

- надлежащим образом заверенную копию решения органов управления Арендатора о заключении настоящего Договора, если такое решение необходимо в соответствии с Уставом Арендатора или действующим законодательством;

- информацию о представителе, уполномоченном вести преддоговорную работу и обмениваться финансовыми документами с Арендодателем (с приложением доверенности на представителя), сообщить его Ф.И.О., телефоны, адреса

8.2. Любые изменения и дополнения к Настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны Сторонами договора и скреплены печатями Сторон.

8.3. Отношения Сторон, не урегулированные Настоящим договором, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации. 

8.4. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из Настоящего договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путем переговоров, а при не достижении согласия, передаются на рассмотрение в Арбитражный суд ____________ .  

8.5. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания Сторонами, составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.

8.6. Неотъемлемой частью Настоящего договора являются: