Экспертиза договора аренды

Руководителям предприятий, которые осуществляют розничную продажу товаров, приходится сталкиваться с необходимостью заключить  договор аренды в новом торговом центре, который в настоящий момент находится в стадии строительства или перепланировки, и в момент проведения переговоров у руководства торгового центра отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы на торговый центр (в частности, может быть, не оформлено свидетельство о праве собственности). Каким образом в данном случае будут регулироваться отношения между арендатором и арендодателем? В данной статье мы разъясним, какими нормами гражданского кодекса стоит руководствоваться и какая судебная практика складывается по данному вопросу.

Как уже упоминалось выше, главная  проблема в данном конкретном случае заключается в основном в том, что на момент согласования и  заключения договора у арендодателя отсутствуют правоустанавливающие документы на сдаваемое в аренду помещение. Судебные органы по данному вопросу принимают решения и часто противоположные друг другу. По одной позиции судов предмет договора в данном случае считается согласованным обеими сторонами, а, значит, договор аренды  признается судебными органами  заключенным. Указанная позиция определена  определением ВАС РФ от 31.07.2012 N ВАС-9473/ по делу N А57-11513/11, в котором разъясняется позиция о том, что допускается сдача в аренду незавершенного объекта строительства, указанный объект может выступать предметом договора аренды на основании статьи 130 ГК РФ. Некоторые суды придерживаются противоположной позиции, так в соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда в  Северо-Западном округе, принятом  17.07.2006 по делу N А56-49787/04 сдача имущества в аренду может быть осуществлена исключительно только после завершения строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию.

Кроме того, стоит отметить тот факт, что отсутствие в договоре аренды согласованного объекта, подлежащего передаче арендатору, может привести к тому, что договор аренды будет признан ничтожным. Указанная позиция подтверждается складывающейся судебной практикой (Постановление принятое Федеральным арбитражным судом  Волго-Вятского округа, вынесенным 24.02.2010 года  по делу N А29-6054/2008, аналогичной позиции придерживается в своем Постановлении Арбитражный суд  Северо-Западного округа от 28.12.2010 принятое  по делу N А56-22668/2010).

Но существует и обратная практика, которая позволяет сдавать указанные объекты в аренду (Определение ВАС РФ от 01.04.2009 N 3614/09 по делу N А08-2798/2008-10).

Таким образом, при проведении экспертизы договора аренды нежилого помещения особое внимание стоит уделить конкретизации предмета договора, указав его в полном соответствии с правоустанавливающими документами на объект недвижимости.

Многие торговые центры в последнее время стали практиковать заключение предварительного договора аренды, в котором прописывают срок, в течение которого подлежит заключению договор аренды в последующем. Приложением к данному договору выступает договор аренды, который будет заключен в будущем при наступлении определенных событий (введение торгового центра в эксплуатацию, получение правоустанавливающих документов и прочие обстоятельства).

Статья 429 ГК РФ определяет, что в предварительном договоре в обязательном порядке должны содержаться условия о предмете договора, а также существенные условия, подлежащего заключению в будущем договора аренды.  Если в качестве приложения к предварительному договору выступает договор аренды с согласованными сторонами условиями, то при наступлении указанных в предварительном договоре условий, стороны обязаны подписать договор на условиях, определенных согласованным приложением. Несоблюдение указанной обязанности одной из сторон может привести к тому, что другая сторона на основании ст. 445 ГК РФ будет вправе обратиться в суд с исковым требованием обязать противоположную сторону заключить  и подписать договор аренды на условиях, определенных в предварительном договоре (Постановление Федерального арбитражного суда  Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А40/11082-09 по делу N А40-10665/09-28-124). 

При этом, при экспертизе договора аренды  стоит обратить особое внимание на внесение в предварительный договор положений аналогичных следующим: «направить в адрес Арендатора копии правоустанавливающих документов на объект аренды и подписанный со стороны Арендодателя договор аренды в срок не позднее 5 (пять) рабочих дней с даты получения Арендодателем правоустанавливающих документов», а на арендаторе лежит обязанность «в срок не позднее 5 (пять) рабочих дней с момента получения правоустанавливающих документов и подписанного со стороны Арендодателя договора аренды направить в адрес Арендодателя, подписанный со своей стороны договор».

Указанное требование необходимо для того, чтобы впоследствии суды могли обязать противоположную сторону заключить с вами договор аренды, а также взыскать с уклоняющейся стороны убытки, понесенные стороной надлежаще исполняющей свои обязательства. Большинство судебных органов отказывают в исках, при отсутствии предъявления стороной доказательств направления противоположной стороной требования заключить договор аренды, о чем нам указано Федеральным арбитражным судом Московского округа в Постановлении от 30.12.2009 N КГ-А40/11904-09-3 принятом по делу N А40-68233/09-77-465;  ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 01.11.2011 вынесенным по делу N А56-62965/2010). Указанный момент также заслуживает особого внимания, на который стоит обратить при экспертизе договора аренды, а особенно предварительного договора аренды. 

Также, при экспертизе договора аренды, а в особенности аренды недвижимого имущества, стоит обратить особенное внимание на составление документа, который подтверждает передачу арендуемого имущества арендатору. Указанным документом является акт приема-передачи определенного договором аренды имущества. Как показала сложившаяся судебная практика, отсутствие указанного документа может привести к тому, что в суде, заинтересованная сторона не сможет доказать факт передачи имущества в аренду. Указанная позиция подтверждается, в частности, Определением ВАС РФ от 24.08.2012 N ВАС-8590/12 по делу N А41-29683/11. Суды также исходят из того, что другую сторону можно понудить в судебном порядке к подписанию указанного документа и передаче арендуемого имущества (Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2010 N КГ-А40/11006-10 по делу N А40-25535/10-40-219). Таким образом, в составлении указанного документа заинтересованы обе стороны, чтобы впоследствии избежать потери времени, а также судебных расходов, расходов на представителей и прочих затрат.

Конечно же, эти моменты не единственные, на которые стоит обратить внимание при осуществлении правовой экспертизы договора аренды. Не стоит забывать о сроке договора аренды, расходах арендатора и арендодателя по текущему и капитальному ремонту арендуемого помещения, порядок взаимодействия сторон при разрешении возникающих споров, порядок определения и взимания размера арендной платы.

Но с точки зрения  заключения и подписания  предварительного договора аренды, основными моментами все-таки остаются будущий предмет аренды, порядок подписания  договора аренды и передаточного акта, а также условия договора, который будет заключен в будущем.